كتب علاء رضوان

رصد موقع "برلماني"، المتخصص في الشأن التشريعى والنيابى، في تقرير له تحت عنوان: "النقض تضع 4 ضوابط وشروط والأثار المترتبة على "تحرير عقود البيع حال تعدد المشترين"، استعرض خلاله حكما قضائيا صادرا من محكمة النقض تتصدى لإشكاليات تعدد المشترين والتسجيل، وذلك فى الطعن المقيد برقم 16960 لسنة 93 قضائية، قالت فيه: " 1- للمشتري سواء سجل عقده أم لم يسجله أن يتمسك بصورية عقد المشتري الآخر من البائع له صورية مطلقة.

2- ليتوصل بذلك إلى محو هذا العقد من الوجود.

3- إذ أنه بصفته من الغير بالمعنى الذي تقصده المادة 244 من القانون المدني له أن يتمسك بتلك الصورية التي تتناول وجود العقد ذاته.

4- وذلك لإزالة جميع العوائق التي تصادفه في سبيل تحقيق أثر عقده".

المحكمة في حيثيات الحكم قالت: إن هذا النعي في محله، ذلك أنه من المقرر - بأن إغفال بحث دفاع جوهري يترتب عليه بطلان الحكم، إذ يعتبر هذا الإغفال قصوراً في أسباب الحكم الواقعية، وأن من المقرر - في قضاء هذه المحكمة - أن المادة 26 من القانون رقم 142 لسنة 1964 بنظام السجل العيني -المقابلة لنص المادة 4 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 46 ق - قد نصت على وجوب قيد جميع التصرفات المنشئة للحقوق العقارية الأصلية ورتبت على عدم القيد ألا تنشأ هذه الحقوق ولا تنتقل ولا تزول ولا تتغير لا بين ذوى الشأن ولا بالنسبة للغير، مما مفاده أن الملكية لا تنتقل من البائع إلى المشتري إلا بالقيد، فإذا لم يقيد المشتري عقد شرائه وتصرف البائع إلى شخص آخر بادر إلى قيد عقده بالسجل العيني، خلصت له الملكية بمجرد هذا القيد ولو نسب إليه التدليس أو التواطؤ مع البائع، طالما أنه تعاقد مع مالك حقيقي لا يشوب سند ملكيته عيب يبطله. 

وبحسب "المحكمة": وفي هذه الحالة فإن ملكية البائع تكون قد زالت ولا يبقى للمشتري الأول سوى الرجوع عليه إما بدعوى ضمان الاستحقاق أو الفسخ أو الإبطال، أو الطعن على العقد الصادر منه للمشتري الثاني بالصورية توطئة لشطب ومحو إجراءات قيده، ومن ثم قيد عقده هو بالسجل العيني، ما لم تكن بيانات هذا القيد قد استقرت صحتها وتطهرت من عيوبها إما بفوات ميعاد الاعتراض عليها دون طعن فيها من صاحب المصلحة أو بالفصل في موضوع الاعتراض برفضه بمعرفة اللجنة القضائية المختصة إذا ما قدم إليها في الميعاد المقرر إعمالاً للمواد 21، 22، 23، 24، 39 من قانون السجل العيني أنف البيان، ولا يكون للمشتري الأول أن يقيم دعوى بتثبيت الملكية استناداً إلى عقد شرائه الذى لم يسجل أو يقيد بالسجل العيني لعدم استيفاء شروطها. 

حال تعدد المشترين.. النقض تُقرر: للمشتري سواء سجل عقده أم لم يسجله أن يتمسك بصورية عقد المشتري الآخر من البائع له "صورية مطلقة".. والحيثيات: ليتوصل بذلك إلى محو هذا العقد من الوجود لإزالة جميع العوائق

                                         برلمانى